양극화는 양극단의 격차가 벌어지는 현상으로, 부동산 시장에서도 뚜렷하게 나타난다. 특히 지역 주택시장의 양극화는 유·무형의 인프라스트럭처(인프라) 누적 규모에 크게 좌우된다. 이러한 인프라는 물리적 인프라와 소프트 인프라로 구분할 수 있다.

 

물리적 인프라는 고속철도, 고속도로, 버스터미널, 백화점, 공원 등 눈에 보이는 시설을 말한다. 소프트 인프라는 프랑스 사회학자 피에르 부르디외의 '아비튀스(habitus)' 개념과 연관되며, 교육 환경이나 지역 문화, 경제력 등을 포함한다. 학군지가 선호되는 이유도 이러한 소프트 인프라의 중요성을 보여준다.

 

인프라는 인구 밀집 지역에 집중되는 경향이 있다. 반대로 인프라가 집중된 곳에 인구가 모이기도 한다. 시간이 지날수록 인프라가 풍부한 지역은 더 많은 개발 기회를 얻게 되고, 이는 양극화를 심화시킨다. 정주 인구가 많은 지역에는 주택과 근린생활시설이, 유동 인구가 많은 지역에는 상업·업무 시설이 발달한다.

 

인프라 구축과 유지에는 인구의 질적 측면, 특히 경제력이 중요하다. 경제력이 뒷받침되지 않는 지역에서는 쇼핑센터나 호텔 같은 시설의 안정적 운영이 어렵다. 인프라 이용 목적도 중요한데, 단순 통과 지점인 경우와 실제 소비가 이루어지는 곳은 지역 발전에 미치는 영향이 다르다. 트렌드 변화로 인해 한때 번성했던 이화여대 앞 상권처럼 쇠퇴하는 지역도 있다.

 

부동산 양극화 완화를 위한 방안으로는 모든 지역에 동일한 인프라를 구축하는 것을 생각할 수 있지만, 현실적으로 불가능하다. 전국의 지역거점대학이 모두 동등한 평가를 받지 못하는 것처럼, 인위적인 균등화는 한계가 있다. 더 현실적인 방안은 인프라가 잘 구축된 지역에 대한 접근성을 높이는 것이다. GTX나 지하철 노선 연장 등이 대표적이다.

 

그러나 역설적으로 이 과정에서 본래 좋았던 지역이 더욱 좋아지는 '빨대효과'가 발생할 수 있다. 수도권 신도시에서 서울 주요 지역으로 직결되는 교통망이 구축되면, 신도시의 가치는 올라가지만 목적지의 가치는 더 높아진다.

 

역대 정부의 지역균형발전 정책은 사실상 '지역균등발전'에 가까웠다. 노무현 정부의 혁신도시처럼 인프라를 분산하는 접근은 인구 감소와 지방 소멸이 우려되는 현재에는 성공 가능성이 낮다. 공공기관 지방 이전도 한계가 명확했으며, 민간 시설이나 인구를 인위적으로 이전시키는 것은 사실상 불가능하다.

 

윤석열 정부의 '5극 3특' 전략은 전국을 5개 초광역경제권으로 나누고 권역별 전략산업을 육성하는 메가시티 개념과 연결된다. 이는 중점산업 클러스터를 기반으로 지역 거점을 집중 육성하는 방식이다. 이 과정에서 비거점 지역은 소외될 수 있지만, 광역시 같은 거점도시를 집중 지원하고 인근 지역이 그 인프라를 함께 누리는 방향으로 접근해야 한다.

 

메가시티가 기능하려면 광역교통망 확보가 필수적이다. 인구 감소와 고령화가 진행되는 상황에서 지역 중점 사업을 통해 인프라와 자원을 집중하고, 인근 지역에서도 해당 인프라를 이용할 수 있도록 접근성을 높이는 것이 부동산 양극화를 완화하는 현실적 방안이다. 지역균형발전과 지역균등발전은 다르며, 메가시티와 광역교통망을 함께 고려하는 접근이 필요하다.